20 / 20Với lãi suất gần mức thấp nhất trong lịch sử (một lần nữa), việc tái cấp vốn có thể nằm trong tầm ngắm của bạn, có nghĩa là bạn có thể hoán đổi lãi suất cũ, cao hơn của mình cho một lãi suất mới với lãi suất thấp hơn. Nhưng liệu điều đó có đưa bạn vào tình hình tài chính tốt hơn không? Ngày nay, những người đi vay có thể giành được khoản thế chấp 30 năm với 3,81% và khoản vay 15 năm với 3,16%, so với 4,46% và 3,91%, chỉ một năm trước đây, theo Freddie Mac: Không có gì ngạc nhiên khi các đơn thế chấp để tái cấp vốn cho một ngôi nhà đã tăng vọt trong năm ngoái. Vào lần đọc cuối cùng vào ngày 8 tháng 1, Chỉ số Tái cấp vốn của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, một thước đo hoạt động tái cấp vốn, đã tăng 74% so với một năm trước đó. Nhiều nhà quan sát, như Keith Gumbinger, phó chủ tịch của công ty dữ liệu thế chấp HSH.com, kỳ vọng tái cấp vốn sẽ tiếp tục tăng trong suốt năm 2020 nhưng giảm dần khi sang năm và ngày càng nhiều người vay tận dụng lãi suất thấp và không còn quan tâm đến việc tái cấp vốn. Có 8,1 triệu người vay đủ điều kiện để tái cấp vốn thế chấp ở Mỹ, theo ước tính của Black Knight, một phần mềm thế chấp và công ty phân tích. Người vay trung bình có thể tiết kiệm khoảng 270 đô la một tháng, nâng tổng số tiền tiết kiệm tiềm năng lên 2,19 nghìn tỷ đô la tuyệt đẹp. Nhưng tái cấp vốn không phải là một động thái tài chính khôn ngoan cho tất cả mọi người. Trước khi ký vào dòng chấm, hãy tự hỏi bản thân bốn câu hỏi quan trọng sau để quyết định xem nó có hợp lý với bạn không. Câu hỏi số 1: Mục tiêu của tôi là gì? Chỉ riêng lãi suất thấp không phải là lý do để tái cấp vốn. Nhưng tùy thuộc vào những gì bạn muốn làm, tái cấp vốn có thể là câu trả lời. Đối với hầu hết mọi người, mục tiêu của tái cấp vốn là giảm hóa đơn hàng tháng. Giả sử bạn có khoản thế chấp 30 năm với giá 250.000 đô la mà bạn đã vay một năm trước ở mức 4,46%. Điều đó sẽ đưa khoản thanh toán hàng tháng của bạn lên 1.260,78 đô la, theo máy tính tái cấp vốn tại HSH.com. Việc tái cấp vốn sẽ giảm khoản thanh toán đó xuống còn 1.147,37 đô la. Tốt hơn nữa, bạn sẽ tiết kiệm được hơn 34.000 đô la tiền lãi trong suốt thời gian vay. Hoặc bạn có thể rút ngắn thời hạn khoản vay của mình bằng cách chọn vay 15 năm, không cần thế chấp sớm hơn vài năm. " từ 30 năm đến 15, bạn có thể cắt giảm một nửa tổng chi phí lãi vay ", Mari Adam, CFP, người sáng lập và chủ tịch của Adam Financial Associates ở Boca Raton, Florida cho biết. Trong tất cả các khả năng, với khung thời gian được nén, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên. Ví dụ, đối với khoản vay 250.000 đô la với tỷ lệ 3,16%, khoản thanh toán hàng tháng sẽ là 1.745,76 đô la cho khoản thế chấp 15 năm. "Toán học khôn ngoan có vẻ là một ý tưởng tuyệt vời, nhưng đôi khi mọi người đánh giá quá cao khả năng của họ để thực hiện khoản thanh toán cao hơn đó, sau đó xảy ra sự cố và họ đang vật lộn để thực hiện." Cuối cùng, bất kỳ ai có khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh nên nắm bắt cơ hội để chốt tỷ giá thấp. Mặc dù Fed đã chỉ ra rằng họ không có kế hoạch sớm tăng lãi suất, nhưng có rất ít lý do để nghĩ rằng lãi suất sẽ giảm xuống thấp hơn nhiều.VIDEO1: 2101: 212020 Playbook: Real EstateSquawk on the Street "Nếu bạn có một khoản thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh được , bạn đã may mắn khi lãi suất không tăng, nhưng nó đi kèm với sự không chắc chắn, "Adam nói. Câu hỏi số 2: Tái cấp vốn có xứng đáng với chi phí bỏ ra không? Để xác định giá trị bạn có thể nhận được từ việc tái cấp vốn, hãy làm một số phép toán đơn giản Tính toán chi phí đóng khoản 2% đến 4% tổng giá trị khoản vay. Chúng bao gồm những thứ như thẩm định, bảo lãnh phát hành và tiêu đề. Vì vậy, nếu chi phí đóng cửa của bạn là 3.000 đô la và bạn có thể tiết kiệm 200 đô la một tháng bằng cách tái cấp vốn, thì sẽ mất 15 tháng để hòa vốn. "Nếu bạn ở trong nhà lâu hơn mức đó, đó là một dấu hiệu tốt cho thấy bạn sẽ nhận được rất nhiều Kevin Parker, phó chủ tịch phụ trách lĩnh vực thế chấp tại Navy Federal Credit Union, cho biết. Nhưng nếu khoản tiết kiệm của bạn khiêm tốn hơn, chỉ 50 đô la một tháng, thì sẽ mất 60 tháng - hoặc 5 năm - để thu lại. Ngay cả khi bạn không có ý định chuyển nhà ngay hôm nay, rất nhiều điều có thể xảy ra trong vòng 5 năm tới. Câu hỏi số 3: Tôi có đủ khả năng chi trả các chi phí đóng cửa không? Người cho vay thích quảng cáo tái cấp vốn với chi phí thấp hoặc không mất phí. Nhưng đừng nhầm lẫn; bạn trả tiền cho việc tái cấp vốn. Một lựa chọn và một lựa chọn được hầu hết các cố vấn tài chính đề xuất là trả trước các chi phí này. Cách khác là cuộn chúng vào khoản vay của bạn, nhưng nó làm cho số tiền vay cao hơn và sẽ mất nhiều thời gian hơn để hòa vốn. Thứ ba là tái cấp vốn "không mất phí", không tính phí đóng nhưng thay vào đó đi kèm với lãi suất có thể cao hơn nửa điểm phần trăm, theo HSH.com. Bạn có thể thấy ba tùy chọn xếp chồng lên nhau như thế nào bằng máy tính HSH.com. "Thanh toán tiền mặt cho chi phí đóng cửa của bạn có nghĩa là không bao giờ phải lo lắng về các khoản thanh toán cao hơn", Gumbinger của HSH.com cho biết.Diane Pearson của Pearson Financial Planning, một nhà lập kế hoạch chỉ thu phí ở Pittsburgh, khuyên bạn nên hỏi người cho vay hiện tại của bạn để biết chi phí đóng. "Họ biết bạn và cảm thấy thoải mái với bạn," cô nói. "Họ muốn giữ doanh nghiệp của bạn." Pearson thừa nhận chiến lược này có thể dễ dàng thực hiện với một liên minh tín dụng địa phương hơn là một ngân hàng quốc gia lớn. Câu hỏi số 4: Cạm bẫy tái cấp vốn là gì? Giống như bất cứ điều gì, tái cấp vốn cũng có những mặt trái của nó. Tái cấp vốn "rút tiền mặt", điều này cho phép bạn tái cấp vốn cho số tiền thế chấp còn lại ngoài số tiền nhiều hơn, miễn là bạn có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của mình. Các cố vấn tài chính đang phân chia xem đây có phải là một ý tưởng hay hay không, tùy thuộc vào việc bạn muốn làm gì với số tiền đó. "Nếu bạn đang sử dụng tiền cho việc gì đó như tu sửa, bạn có khả năng tăng giá trị của tài sản đó", Pearson nói. sử dụng vốn chủ sở hữu nhà của bạn để thanh toán thẻ tín dụng hoặc các loại nợ không có bảo đảm khác là một cái gì đó khác. Đúng vậy, việc chuyển đổi khoản nợ có thể có lãi suất 18% thành một khoản vay có phí thấp hơn 4% có vẻ tốt trên giấy tờ. Nếu bạn có xu hướng mắc nợ thẻ tín dụng, việc tái cấp vốn có thể làm vấn đề trở nên nghiêm trọng hơn. "Bạn cần hiểu rằng bạn đang phải gánh khoản nợ có khả năng được giải chấp, và thay vào đó bạn đang mang nó vào nhà, nơi bạn có thể mất nhà Adam nói. Cuối cùng, hãy nhớ rằng việc tái cấp vốn sẽ làm tăng thêm nhiều năm cho khoản vay của bạn. Một khoản thế chấp 30 năm có thể nhanh chóng chuyển thành một khoản vay 40 hoặc 45 năm thông qua việc tái cấp vốn. Và do cách thức hoạt động của lịch trình khấu hao, phần lớn lãi suất của khoản thế chấp được trả khi bắt đầu khoản vay. Bắt đầu lại đồng hồ có nghĩa là bạn sẽ mất nhiều năm để trả lãi trước khi thực hiện nghiêm túc tiền gốc. ĐĂNG KÝ: Money 101 là một khóa học 8 tuần để tự do tài chính, được gửi hàng tuần đến hộp thư đến của bạn. thời điểm tuyệt vời để đầu tư tiền của bạn thông qua Tăng trưởng với Acorns + CNBC. Tiết lộ: NBCUniversal và Comcast Ventures là những nhà đầu tư vào Acorns.